フラット35の10月金利は3.830%｜3,000万円・35年なら毎月いくら？利上げ後、公務員が固定と変動をどう考えるか
住宅金融支援機構の公表によると、2026年10月のフラット35（買取型）の金利は、借入期間21〜35年・融資率9割以下で年3.830%〜5.840%（最頻値3.830%）、20年以下で年3.510%〜5.520%（最頻値3.510%）です。31歳・地方公務員のヒロが、3,000万円を35年・元利均等・年3.830%で借りたときの毎月返済額を計算式どおりに試算し（約12万9,791円）、日銀の利上げ後に変動金利と比べるときの見方、公務員ならではの確認ポイント、全期間固定が向く人・向かない人を整理しました。特定の金融機関や商品をすすめる記事ではありません（2026年10月3日時点）。
📋目次（タップで折りたたみ）全 9 項目
- 借入期間21〜35年・融資率9割以下：年3.830%〜5.840%（最頻値 年3.830%）
- 借入期間20年以下・融資率9割以下：年3.510%〜5.520%（最頻値 年3.510%）
- 3,000万円・35年・元利均等・年3.830%で借りると、毎月の返済は約12万9,791円（円未満四捨五入）
- 35年間の返済総額は約5,451万円、そのうち利息は約2,451万円
- 全期間固定なので、借りたあとに金利が上がっても返済額は変わらない。その代わり、今の時点で「安心料」を金利に上乗せして払っている、と考えると分かりやすい
9月18日、日銀が政策金利を1.25%程度へ引き上げました（9月24日から適用）。それを受けて、銀行の短期プライムレートや変動金利の基準金利の引き上げも相次いで発表されています。
「これから家を買うなら、固定にしたほうがいいのか」。そう考える人が増える時期だと思います。この記事では、全期間固定の代表であるフラット35の10月の金利を一次情報で確認し、毎月いくらになるのかを計算式どおりに出してみます。
31歳・地方公務員のヒロです。
住宅ローンは、金額も期間も家計の中でいちばん大きな約束ごとです。
この記事では**「今月の金利」「毎月の返済額」「変動と比べるときの見方」**の3つを、数字の出どころをはっきりさせながら整理します。どちらが得かを決めつける記事ではありません。
- 2026年10月のフラット35の金利の一覧（住宅金融支援機構の公表より）
- 3,000万円・35年で借りたときの毎月の返済額（計算式と端数の扱いつき）
- 借入期間20年以下にした場合との比べ方
- 利上げのあと、変動金利と比べるときに見落としやすい点
- 公務員ならではの確認ポイント（共済組合の貸付・異動など）
- 全期間固定が向く人・向かない人
1. 2026年10月のフラット35の金利
住宅金融支援機構の金利情報のページから、2026年10月のフラット35（買取型）の金利を書き出しました。金利は取扱金融機関によって違うので、「最低〜最高」の幅と、いちばん多くの金融機関が出している「最頻値」が公表されています。
| 借入期間・融資率 | 金利の幅（年） | 最頻値（年） |
|---|---|---|
| 21〜35年・融資率9割以下 | 3.830%〜5.840% | 3.830% |
| 21〜35年・融資率9割超 | 3.940%〜5.950% | 3.940% |
| 20年以下・融資率9割以下 | 3.510%〜5.520% | 3.510% |
| 20年以下・融資率9割超 | 3.620%〜5.630% | 3.620% |
- 融資率は、住宅の購入価格などに対して、フラット35でいくら借りるかの割合です。9割を超えると金利が上がる仕組みになっています。頭金を1割以上入れるかどうかで、適用される金利が変わります
- 20年以下のほうが金利は低めですが、そのぶん毎月の返済額は大きくなります（第3章で試算）
- 同じ月でも、金融機関ごとに金利や手数料が違います。最頻値はあくまで「いちばん多い金利」です
- 団体信用生命保険（団信）の扱いや、金利の引き下げ制度（フラット35Sなど）の条件によっても、実際の金利は変わります。くわしい条件は住宅金融支援機構と取扱金融機関の案内で確認してください
フラット35で適用されるのは、基本的に資金を受け取る（融資が実行される）月の金利とされています。新築の完成や引き渡しが数か月先なら、10月の金利がそのまま使われるとは限りません。自分の場合はいつの金利になるのか、取扱金融機関に確認しておくと安心です。
なお、この記事では前月（9月）の金利を一次情報で確認できていないため、前月と比べて上がったか下がったかは書いていません。
2. 3,000万円・35年で借りると、毎月いくらか
ここからは試算です。条件をそろえて、毎月の返済額を計算式どおりに出してみます。
- 借入額：3,000万円
- 借入期間：35年（420回）
- 金利：年3.830%（21〜35年・融資率9割以下の最頻値）
- 返済方法：元利均等返済（毎月の返済額が一定）、ボーナス返済なし
- 手数料・団信・火災保険などの諸費用は含めていません
元利均等返済の毎月の返済額は、次の式で計算できます。
毎月の返済額 ＝ 借入額 × 月利 × (1＋月利)^返済回数 ÷ ((1＋月利)^返済回数 − 1)
- 月利 ＝ 年利 ÷ 12 ＝ 3.830% ÷ 12 ＝ 0.31917%（0.0031916…）
- 返済回数 ＝ 35年 × 12か月 ＝ 420回
- (1＋月利)^420 ＝ 約3.8128
- 3,000万円 × 0.0031916… × 3.8128 ÷ (3.8128 − 1) ＝ 12万9,790.74…円
| 項目 | 金額 | 計算のしかた |
|---|---|---|
| 毎月の返済額 | 約12万9,791円 | 上の式。円未満を四捨五入 |
| 年間の返済額 | 約155万7,492円 | 毎月の返済額 × 12 |
| 35年間の返済総額 | 約5,451万2,220円 | 毎月の返済額 × 420 |
| そのうち利息 | 約2,451万2,220円 | 返済総額 − 借入額3,000万円 |
- 毎月の返済額は、計算結果（12万9,790.74…円）の円未満を四捨五入して12万9,791円としています
- 返済総額は、四捨五入後の毎月の返済額に420回をかけた概算です。実際には、金融機関ごとの端数処理や最終回の調整で数十円〜数百円ずれることがあります
- 手数料、団信の扱い、金利の引き下げ制度の有無によって、実際の返済額・総支払額は変わります。正確な金額は、取扱金融機関の試算で確認してください
3,000万円を借りて、35年で払う利息が約2,451万円。
数字にすると、思っていたより大きく感じる人も多いと思います。
ただ、この金額は借りた日から完済まで変わりません。ここが全期間固定のいちばんの特徴です。
3. 借入期間を20年以下にすると、どう変わるか
フラット35は、借入期間が20年以下だと金利が低めに設定されています。10月の最頻値は年3.510%です。同じ3,000万円で比べると、次のようになります。
| 35年・年3.830% | 20年・年3.510% | |
|---|---|---|
| 毎月の返済額 | 約12万9,791円 | 約17万4,142円 |
| 返済総額 | 約5,451万円 | 約4,179万円 |
| そのうち利息 | 約2,451万円 | 約1,179万円 |
※いずれも元利均等返済・ボーナス返済なし・諸費用を含まない試算。毎月の返済額は円未満四捨五入、返済総額は毎月の返済額×回数の概算です。
- 20年にすると、利息は約1,272万円少なくなる
- その代わり、毎月の返済は約4万4,350円多くなる
- 期間を短くするかどうかは、**「毎月いくらまでなら無理なく払えるか」**で決まる。利息の少なさだけで選ぶと、家計が苦しくなるおそれがある
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4. 利上げのあと、変動金利と比べるときの見方
この秋は、変動金利のまわりでも動きがありました。主なものを並べます。
| 何が | いつから | どう変わった（発表ベース） |
|---|---|---|
| 日銀の政策金利 | 2026年9月24日 | 1.0%程度 → 1.25%程度 |
| 三菱UFJ銀行の短期プライムレート | 2026年11月2日 | 2.375% → 2.625% |
| auじぶん銀行の住宅ローン基準金利 | 2026年10月1日 | 年3.141% → 年3.741% |
ここで気をつけたいのは、数字をそのまま並べて比べないことです。
- 基準金利と、実際に払う金利は違う：変動金利の住宅ローンは、多くの場合、基準金利から一定の引き下げ（優遇幅）を差し引いた金利が適用されます。フラット35の3.830%と比べるなら、基準金利ではなく自分に実際に適用される金利です
- 変動金利は、上がっても返済額がすぐには変わらない：元利均等返済の変動金利には、返済額を5年ごとに見直す「5年ルール」や、増える幅に上限を設ける「125%ルール」がある場合があります。返済額は据え置かれても、利息は新しい金利で計算されている点に注意が必要です
- 固定は「今は高め」、変動は「将来が読めない」：借りた時点では、全期間固定の金利は変動より高いのが一般的です。その差は、将来の金利上昇に備える安心料と考えると整理しやすくなります
利上げから、実際に返済額が変わるまでの順番と時差、5年ルール・125%ルールの細かい仕組みは、『利上げがあっても、変動金利の返済額はすぐには増えません』でくわしく整理しています。
固定と変動、どちらが得だったかは、完済したあとにしか分かりません。
だからこそ、比べるべきは「どちらが得か」より、**「金利が上がったとき、自分の家計は耐えられるか」**だと思います。
4-1. 「金利が上がったら、自分の家計は耐えられるか」を確かめる手順
- 毎月の返済の上限を決める：手取りの月収から、生活費・貯蓄・教育費などを引いて、住宅ローンに回せる金額を出しておく
- 変動で借りるなら、金利が上がったときの返済額も出しておく：今の適用金利だけでなく、1%・2%上がった場合の毎月の返済額を金融機関の試算で確認する
- 固定で借りるなら、今の返済額が上限に収まるか：フラット35なら、借りた時点の返済額が完済まで続く。最初から無理のない金額かを確かめる
5. 公務員ならではの確認ポイント
公務員の場合、民間の会社員とは少し違う点があります。断定できることは多くないので、**「確認しておきたいこと」**として並べます。
- 共済組合の住宅貸付：共済組合には、組合員向けの住宅貸付の制度があります。ただし、利率・借りられる上限・返済方法・民間ローンとの併用の可否などは、組合ごとに違います。所属の共済組合の貸付事業の案内で、最新の条件を確認してください
- 異動・転勤の可能性：異動で通勤できない地域へ移る可能性がある人は、住まなくなったときの住宅ローンの扱い（賃貸に出せるか、届け出が必要かなど）を、借りる前に金融機関へ確認しておくと安心です
- 給料の見通しと、固定の返済額の相性：給料の上がり方には、昇給や給与改定などの決まりがあり、先の見通しを立てやすい面があります。返済額が完済まで一定の全期間固定は、家計の計画と照らし合わせやすい組み合わせです
- 退職金と完済の時期：35年で借りると、完済が定年の後になる人もいます。完済の年齢と、退職金を返済に充てるかどうかは、借りる前に一度考えておくと、老後の資金計画とぶつかりにくくなります
各共済組合の貸付の利率や条件を、本記事では一次情報で確認できていません。そのため、「共済の貸付とフラット35、どちらが有利か」という結論は書いていません。比べるときは、金利だけでなく、総返済額・手数料・団信の扱い・併用の可否まで並べてみてください。
6. 全期間固定が向く人・向かない人
最後に、全期間固定（フラット35など）が合いやすい人と、そうでない人を整理します。あくまで考え方の目安で、どちらが正解というものではありません。
| 全期間固定が向きやすい人 | 全期間固定が向きにくい人 |
|---|---|
| 返済額が変わらない安心感を重視したい | 金利の動きを見ながら、繰上返済や借り換えを自分で判断できる |
| 借入額が大きく、金利が上がると家計が苦しくなる | 借入額が小さい、または手元の資金に余裕がある |
| 教育費など、先々の大きな支出の予定が多い | 短い期間で返し終える予定がある |
| 金利のニュースのたびに不安になりたくない | 今の固定と変動の金利差を、毎月の家計で確実に活かせる |
- 固定か変動かを決める前に、**「毎月いくらまでなら、何があっても払えるか」**を先に決める
- 変動を選ぶなら、金利が上がったときの返済額まで確かめてから
- 固定を選ぶなら、今の返済額が最初から無理のない金額かを確かめてから
- 固定と変動を組み合わせる方法（ミックス）を扱う金融機関もあります。条件は金融機関ごとに違うので、個別に確認を
固定と変動、自分の条件で出る金利を並べてみる
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7. まとめ
- 2026年10月のフラット35（買取型）は、21〜35年・融資率9割以下で最頻値 年3.830%（幅は3.830%〜5.840%）、20年以下で最頻値 年3.510%（幅は3.510%〜5.520%）
- 融資率が9割を超えると金利は上がる（21〜35年の最頻値は年3.940%）
- 3,000万円・35年・年3.830%なら、毎月約12万9,791円、返済総額約5,451万円、利息約2,451万円
- 20年・年3.510%なら、毎月約17万4,142円、利息約1,179万円
- 変動と比べるときは、基準金利ではなく実際の適用金利で。5年ルール・125%ルールの有無も確認
- 公務員は、共済組合の貸付の条件（組合ごとに違う）、異動の可能性、退職金と完済の時期も合わせて確認
金利のニュースが続くと、つい「今決めなきゃ」と焦ってしまいます。
でも、まずやることは毎月払える上限を決めて、その金額で試算してみることだけです。
数字が手元にあれば、固定と変動、どちらの説明を聞いても落ち着いて比べられると思います。
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本記事は2026年10月3日時点で公表されている住宅金融支援機構の金利情報、および日本銀行・各金融機関の公表情報をもとに、30代地方公務員の個人視点で整理した情報提供であり、特定の金融機関・住宅ローン商品への申し込みや、固定金利・変動金利のいずれかを勧誘するものではありません。フラット35（買取型）の2026年10月の金利（借入期間・融資率ごとの金利の幅と最頻値）は、住宅金融支援機構の金利情報ページの記載にもとづいています。金利は取扱金融機関によって異なり、団体信用生命保険の扱いや金利の引き下げ制度の適用条件によっても変わります。適用金利は原則として資金の受け取り時の金利であり、申込時の金利とは異なる場合があります。毎月の返済額・返済総額・利息の試算は、元利均等返済・ボーナス返済なし・諸費用を含まない条件で計算式にもとづき算出した概算で、円未満を四捨五入しています。実際の返済額は金融機関の端数処理、手数料、保険料などにより異なります。日銀の政策金利、三菱UFJ銀行の短期プライムレート、auじぶん銀行の基準金利の変更は各社の公表にもとづいています。変動金利の返済額の見直しルール（5年ルール・125%ルール）の有無は、金融機関・返済方式・契約によって異なります。共済組合の住宅貸付の条件は組合ごとに異なります。最新の金利・条件は住宅金融支援機構および各金融機関の公式情報で、最終判断はご自身とご家族の家計の状況を踏まえて行ってください。
参考（2026年10月3日時点）
- 住宅金融支援機構 フラット35 金利情報：https://www.simulation.jhf.go.jp/flat35/kinri/index.php/rates/top
- 日本銀行 金融政策決定会合の公表資料：https://www.boj.or.jp/mopo/mpmdeci/index.htm
- 本ブログ『利上げがあっても、変動金利の返済額はすぐには増えません』（短期プライムレート・基準金利の変更の出典を掲載）：/articles/hendo-kinri-hensaigaku-itsu-kawaru-2026-09/
公務員ヒロ
30代地方公務員 / 資産1,000万円超達成（民間→地方公務員）
「給料だけで資産1,000万円を超えるまでにやったことを、再現性重視で発信中。難しい知識は不要。」
